就在刚刚，表姐看到一份ZF内部文件。上面有一句话很提神：
三、建立拟出让地块清单公布制度
……每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判……
(资料图片仅供参考)
内部文件通读完，表姐有一个判断：
集中供地在2023年可能名存实亡。
这也和销冠100上周的土地市场独立分析文章高度吻合：
让人颇为意外的是，这份内部文件成文大约是去年12月份，为何直到节后才流出?
表姐一个基本的判断是：
大约在去年12月前后，高层可能对2023年的楼市定调，并且准备了充足的政策工具箱。
表姐春节前后走访部分头部标杆房企，和多位公司大脑袋交流，领悟文件精神后，有下面的10点判断。
1.北京不会出台救市政策，也不会自缚手脚
不给买房人找麻烦，就是北京最好的救市政策。
去年仅是华润、中海两家房企就贡献了超过1000亿的销售额，北京市场购买力一直彪悍。
不捆住购房人手脚，就是最好的救市。
住宅市场交给开发商后，土地市场大概率会软调整，集中供地软着陆，要有相关的宽松细则出台。
2.成交额将呈现W字型趋势
受到宏观经济影响，今年将会沿续去年的窗口现象，有低谷，也有高潮。高低之间，取决于客户对购房出手时机的判断。
具体来说，窗口机会多会出现在上半年，三季度出现强窗口，年底的翘尾现象可能不存在。
北京楼市全年的成交额将会和2022年持平，但成交结构出现重大变化，改善压过刚需。
3.价格将出现微涨
北京楼市的价格将会长时间横盘，但总体微涨，主要原因是豪宅供应增加，普涨现象难以重现。
具体到各区房价表现，海淀依然强势领跑，朝阳横盘，南城将会因产品力调整出现销售分化。
4.TOP10房企仍由央国企霸榜
中海、华润、首开依然一技绝尘，领跑北京楼市，上游房企有：
北京城建、建发、金地、金茂、招商蛇口。
龙湖和融创依然稳字诀，去库存为主，拿地拿小盘，周转快的小盘。
5.托底拿地的国企，更加慎重拿地
过去北京楼市土拍市场，首开扮演着托底拿地的关键先生。收入囊中的不被看好地块，正在恶化首开资产负债表。
即便托底，北京城建、金隅将陆续更多扮演关键先生，首开转向内功式生存术。
而且，从新一轮的猎头挖人动作看，北京市国企正在对标央企的运营效率，从过去民企龙湖、融创挖人转向中海、华润挖人。
6.规模追求退居二线，更加看重现金流回款和利润考核
最新的央企考核文件已经下发，指挥棒从过去偏重规模到有质量发展。从今年起，国资委重点考核央企ROE指标。
ROE=净利润/净资产，分子增长困难，做小分母容易。
所以，央企今年将会控制规模、压缩规模，包括裁员、降薪，都是为了做小分母，提升ROE。
做小分母不难，做大分子很难。
高周转仍将是不二选择，高周转从财务杠杆更偏向运营杠杆，通过大运营提升周转能力，进而提升利润。
7.爆雷民企处于蛰伏期，恢复活力仍需时间
去年最大的亮点之一就是泰禾金府大院销售额超过10亿，民营产品的市场号召力依旧存在。在黄其森平安回归后，泰禾仍需苦练运营内功，新泰禾正在重新崛起。
有传言说，融创正在和越秀密切接触，后者入股的合同细则基本敲定。但是，越秀高层矢口否认没这回事。表姐猜测，可能是担心出现意外，两家公司都在控制信息外泄。
或者是融创指东打西，越秀只是烟雾弹，真正的收购买家隐身幕后。
龙湖基本动作是护盘和守盘，严格控制现金流，拿地非常谨慎。
甚至有传言，龙湖北京某项目开盘才支付地价款。坊间传言和龙湖一贯的保守财务策略相吻合。
8.产品力将成为房企第一战略驱动力
原来有一句话：拿对地，做对产品，现金流回正。这是三件事，有重点主次。
2023年，北京楼市排序将会发生变化，做对产品是第一位，拿对地回归第二位。因为拿对地成为共识，不需要再强调。
特别是改善市场为主的北京，2023年更是产品力大年，各家房企秀产品肌肉的时间。
9.继客厅革命后，厨房革命到来
厨房是隐蔽工程最多的地方，也是花钱最多的区域。在各家高举控成本大旗，厨房成为客诉重灾区。2023年将正本清源，北京楼市发起一场厨房革命。
而且，在客厅生活方式多场景化后，厨房多场景化也成为上流阶层关注重点。
比如说，将岛台从西厨剥离，和客餐厅重新组合，放大客厅功能和尺度。
10.住宅科技化、家居智能化反思
住宅科技化，特别是家居智能化在成为卖点同时，也在成为槽点和客诉重灾区。
科技圈摩尔定律同样适应家居智能化。科技迭代加快，家居智能化还处在摸索阶段，从样板间展示亮瞎眼到交付时成为淘汰产品，案例屡见不鲜。
不能是皮肤级别智能化，这也有待于全行业形成共识和适应变化。
以下是1月份网签排名实录。
豪宅一姐阵营分别是：何琳、李鑫、陈莉；
豪宅一哥阵营分别是：刘宇宁、包维、赵千里。
PART1
住宅成交
PART2
别墅成交
PART3
共有产权房成交
PART4
商业+办公成交
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